La normativa es un aspecto crucial a la hoa de alquilar una vivienda. Como explican en Nordicway, “lo positivo de alquilar es el hecho de que recibirás una fuente de ingreso importante adicional que aportará a tu día a día, y lo complicado es todo el papeleo, el proceso, las visitas, las llamadas, el detectar el perfil de inquilino adecuado para tus planes y más…”. Sin embargo, hay que tener en cuenta los aspectos más complicados.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente en España desde 1994, establece las normas que regulan el alquiler de viviendas entre arrendadores e inquilinos. Esta ley tiene un impacto significativo en todos los aspectos del alquiler, desde la duración del contrato hasta la renta, la fianza y las posibles subidas del alquiler. Se trata de una Ley que ha sido reformada en varias ocasiones, la última en 2019. La reforma ha introducido algunos cambios importantes en la ley, como la ampliación de la duración mínima del contrato de alquiler, la limitación de las subidas del alquiler y la prohibición de cobrar la comisión de agencia al inquilino.
Duración del contrato
La LAU establece una duración mínima de cinco años para los contratos de alquiler de vivienda con personas físicas como arrendadoras. En el caso de personas jurídicas (empresas), la duración mínima aumenta a siete años.
El inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato por un período adicional de siete años, siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.
El arrendador sólo puede rescindir el contrato antes de su vencimiento por causas específicas y justificadas, como la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.
Renta del alquiler
La renta del alquiler se fija libremente entre las partes, pero no puede ser superior al precio de mercado de la vivienda.
No obstante, se puede actualizar anualmente de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (IPC). El arrendador no puede subir la renta durante el primer año de contrato.
Fianza
La fianza es un depósito que se entrega al arrendador al inicio del contrato para cubrir posibles daños a la vivienda. Esta no puede ser superior a dos mensualidades de renta.
Además, la fianza debe ser devuelta al inquilino en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, una vez descontados los posibles daños a la vivienda.
Gastos
Los gastos generales de la vivienda, como la comunidad de propietarios, el IBI y la tasa de basuras, son a cargo del arrendador. En cambio, los gastos de consumo individual, como el agua, la luz y el gas, son a cargo del inquilino.
Obras
El arrendador es responsable de realizar las obras de reparación y mantenimiento de la vivienda que sean necesarias para mantenerla en condiciones de habitabilidad.
El inquilino, por su parte, es responsable de realizar las pequeñas reparaciones que sean necesarias por el uso normal de la vivienda.
Derechos y obligaciones
Tanto el arrendador como el inquilino tienen una serie de derechos y obligaciones que deben cumplir durante el contrato de alquiler.
El arrendador tiene derecho a cobrar la renta, recibir la fianza y recuperar la vivienda al final del contrato.
El inquilino tiene derecho a disfrutar de la vivienda en condiciones de habitabilidad, pagar la renta y mantener la vivienda en buen estado.
Desahucio
El desahucio es el procedimiento legal que se utiliza para recuperar la posesión de la vivienda cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales.
Solo puede ser llevado a cabo por un juez. Destaca que existen diferentes tipos de desahucio, depending on the specific reason for the eviction.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. Este documento es obligatorio para poder alquilar una vivienda en la mayoría de las comunidades autónomas de España.
Los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad varían según la comunidad autónoma, pero en general, la vivienda debe cumplir con las siguientes condiciones:
- Superficie habitable mínima: La vivienda debe tener una superficie habitable mínima, que suele ser de 25 metros cuadrados para una persona y de 30 metros cuadrados para dos personas.
- Altura mínima de los techos: La altura mínima de los techos suele ser de 2,5 metros.
- Ventilación e iluminación: La vivienda debe tener una ventilación e iluminación adecuadas.
- Instalaciones de agua potable y saneamiento: La vivienda debe tener instalaciones de agua potable y saneamiento en buen estado.
- Cocina y baño: La vivienda debe tener una cocina y un baño en buen estado.
La cédula de habitabilidad puede ser solicitada por el propietario de la vivienda, por el inquilino o por cualquier persona que tenga un interés legítimo en la vivienda. Se presenta en el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. La solicitud debe ir acompañada de la siguiente documentación:
- Documento acreditativo de la propiedad de la vivienda.
- Certificado de la instalación eléctrica.
- Certificado de la instalación de fontanería.
- Cédula de calificación energética.
- Proyecto técnico de la vivienda, si lo hay.
Es importante destacar que si una vivienda no tiene la cédula de habitabilidad, no se puede alquilar. El propietario de la vivienda puede ser sancionado por el Ayuntamiento.
Certificado de eficiencia energética
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que informa sobre el consumo energético de una vivienda. Este documento es obligatorio para poder alquilar o vender una vivienda en España desde el año 2013.
El CEE incluye la siguiente información:
- La calificación energética de la vivienda, que se expresa mediante una escala de letras, desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente).
- El consumo energético anual de la vivienda, medido en kWh/m² año.
- Proporciona información sobre las emisiones de CO2.
- Recomendaciones para mejorar su eficiencia energética.
Las viviendas con una calificación energética alta (A o B) son más atractivas para los inquilinos, ya que consumen menos energía y son más baratas de mantener.
Impuestos
El alquiler de una vivienda en España está sujeto a una serie de impuestos que deben ser considerados tanto por el arrendador como por el inquilino. Estos impuestos pueden tener un impacto significativo en el coste final del alquiler, por lo que es importante conocerlos y tenerlos en cuenta a la hora de tomar decisiones.
Impuestos para el arrendador
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es el principal impuesto que deben pagar los arrendadores es el IRPF. Este impuesto grava la renta obtenida por el alquiler de la vivienda. La cantidad a pagar dependerá del importe de la renta, de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda y de la situación personal del arrendador (deducciones, etc.).
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En algunos casos, el alquiler de una vivienda puede estar sujeto a IVA. Esto sucede cuando el arrendador es una empresa o un profesional que alquila la vivienda como parte de su actividad económica. El IVA se aplica sobre el importe de la renta y es un impuesto indirecto que se repercute al inquilino.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles. El IBI es pagado por el propietario de la vivienda, pero en algunos casos puede ser repercutido al inquilino.
Impuestos para el inquilino
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En algunos casos, el inquilino también puede tener que pagar IRPF por el alquiler de la vivienda. Esto sucede cuando el inquilino es un profesional que utiliza la vivienda como lugar de trabajo.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO). En el caso de alquileres con opción a compra, el inquilino puede tener que pagar el ITPO en el momento de la compra de la vivienda.
Tasas y otros gastos
Además de los impuestos, el alquiler de una vivienda puede estar sujeto a otras tasas y gastos, como la tasa de basuras, la tasa de alcantarillado, etc.
Otras normativas
Además de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y los impuestos, existen otras normativas que pueden afectar al alquiler de una vivienda en España. Algunas de estas normativas son:
- Normativa autonómica. Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa en materia de vivienda. Esta normativa puede regular aspectos como la duración del contrato de alquiler, la renta, la fianza, las subidas del alquiler, etc.
- Normativa local. Los Ayuntamientos pueden establecer normativas que solo afectan a las viviendas de la localidad. Normalmente estas normativas tienen que ver con la obtención de viviendas, las inspección o la cédula de habitabilidad.
- Normativa civil. El Código Civil, que afecta a todo el país, incluye también normas que afectan a las viviendas de alquiler. Se trata de una normativa que regula las condiciones de entrega de la vivienda así como la responsabilidad de reparar los daños que se causen, entre otras.
- Normativa de protección de datos. La Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales regula el tratamiento que los propietarios o arrendadores de la vivienda hacen con los datos personales de los inquilinos. Esta ley obliga al arrendador a obtener el consentimiento del inquilino para el tratamiento de sus datos personales.
- Normativa de prevención del blanqueo de capitales. La Ley de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo obliga al arrendador a identificar al inquilino y a comunicar a las autoridades las operaciones sospechosas de blanqueo de capitales.
