La I.T.E., Inspección Técnica de Edificios, es una inspección obligatoria que deben pasar todos los edificios después de los 45 años de antigüedad. A partir de esa fecha se debe efectuar cada 10 años. De esta manera se protege la integridad de las personas que habitan el edificio.
La I.T.E. se efectúa a instancia de los propietarios. No la realiza la administración por iniciativa propia. Carecer de este informe favorable puede tener varias consecuencias económicas, jurídicas y administrativas que veremos más adelante.
Miguel Mogino, presidente de una comunidad de propietarios en un edificio de viviendas de Casteldefelds nos cuenta como solicito la inspección a un equipo de Expertos I.T.E de Barcelona dirigido por un arquitecto. Una vez tuvo el informe en su poder, lo remitió a la Generalitat para que emitieran el certificado de aptitud del edificio.
La obligatoriedad de que un edificio, a partir de los 45 años de antigüedad, deba pasar la I.T.E. cada 10 años, se debe a que se supone que por el desgaste de los materiales y por el uso de las instalaciones, el edificio puede empezar a sufrir daños que pueden afectar a la salud de sus habitantes.
Dice el arquitecto madrileño Pablo García, que la I.T.E. es como la I.T.V. de los edificios. Una medida que vela por garantizar el compromiso de los propietarios por el cuidado y mantenimiento del edificio.
Conozcamos un poco más cuándo es necesaria esta inspección y cómo se realiza.
¿Cuándo es obligatoria la I.T.E.?
En términos generales, cualquier edificio con más de 45 años, sea un edificio de viviendas, una casa unifamiliar, un negocio, una nave de trabajo o un edificio de oficinas, debe pasar la I.T.E. El tema de la inspección de edificios está transferido a las comunidades autónomas y estas establecen la forma y plazos en las que se efectúa.
En los municipios con más de 25.000 habitantes, los ayuntamientos deberán además dictar una ordenanza municipal relativa a la I.T.E., pudiendo imponer multas adicionales a las que fija la comunidad autónoma.
Existen casos donde la falta de una inspección técnica se hace evidente. Es, por ejemplo, si el propietario o propietarios de los edificios solicitan una subvención pública para rehabilitar o hacer algún tipo de reforma en el edificio.
Se han hecho bastante populares las subvenciones que concede el gobierno para instalar paneles solares, por colocar ventanas de P.V.C. o por efectuar cualquier reforma que mejore la eficiencia energética del edificio. En este caso, si el inmueble supera la antigüedad estipulada por la ley, debe tener aprobada la I.T.E. y concedido el Certificado de Aptitud. Carecer de él no solo implica la pérdida de la subvención, sino que acarrea multas para el propietario.
Otro caso evidente en el que es necesaria la I.T.E. es si vendemos nuestra casa. En el caso de que una vivienda obligada a pasar la Inspección no lo haya hecho, deberá haber un acuerdo expreso entre vendedor y comprador de que toda responsabilidad por el incumplimiento recae sobre el nuevo propietario. Si no se llega a este acuerdo, el proceso de compra-venta podrá paralizarse. El notario y los registradores de la propiedad deberán informar al comprador sobre sus responsabilidades y este deberá manifestar su consentimiento por escrito.
El arquitecto Pablo García señala que cuando vamos a comprar un piso solemos fijarnos en el estado de la vivienda. Pero en realidad, vamos a compartir un edificio con otros vecinos. El comprador debería enseñarnos toda la documentación relativa al inmueble. Como el resultado de la I.T.E. y el certificado energético.
Existen casos concretos por los que un edificio antiguo no está obligado a pasar la I.T.E. Es cuando el inmueble se vende con el objeto de ser demolido, o cuando el edificio es una vivienda unifamiliar que se halla separada de la vía pública.
¿Qué se mira en la Inspección?
Solicitada una I.T.E., el equipo responsable fijará una cita para realizar una primera inspección visual del edificio. En la fecha y hora acordada, un técnico evaluará el estado de la estructura del edificio, la fachada, la azotea, las medidas de seguridad, estanqueidad, la situación en la que se encuentran las redes de fontanería y saneamiento y la accesibilidad al edificio. Todo ello, intentando buscar posibles daños o desperfectos que subsanar.
En un principio no es necesario acceder al interior de las viviendas. Lo que sí es recomendable es que esté acompañado por un propietario o persona autorizada por él, puesto que el técnico necesitará acceder a zonas comunes del edificio para efectuar su trabajo. En ningún caso se le podrá negar el acceso a ninguna parte del edificio que solicite.
Con los datos recogidos, un arquitecto colegiado emite un informe. Según señala Europa Press, el documento debe abordar como mínimo estos tres aspectos del edificio:
- La descripción del estado general de conservación del inmueble.
- Las condiciones de accesibilidad al edificio. Esto incluye, la adaptación para el acceso de personas con discapacidad física y las medidas de evacuación en caso de emergencia. Por tanto, se evaluará el estado de las escaleras, aunque el edificio cuente con uno o varios ascensores.
- La certificación de la eficiencia energética del edificio.
Tanto la inspección técnica como el informe son una actividad privada. No está efectuada por funcionarios públicos. De ello se encargan equipos técnicos dirigidos por un arquitecto colegiado. Por tanto, solicitarán a los propietarios el pago por el servicio efectuado. El precio del mismo no está estipulado por ley. Suele estar determinado por factores como el municipio en el que se encuentra el edificio o la complejidad de la inspección.
¿Cómo se realiza la inspección técnica?
Tal y como hemos señalado anteriormente, la inspección técnica del edificio se inicia a instancia de los propietarios. Para descubrir que equipos están acreditados para realizarlo, basta con que hagamos una búsqueda por internet.
Escribimos en la barra de búsqueda de Google: “I.T.E. + nombre del municipio”, por ejemplo: “I.T.E. Sevilla” y nos saldrá un listado de empresas que prestan este servicio. No estamos obligados a contratar la primera que aparezca. Si queremos, podemos contactar con varias para consultar precios y condiciones de la inspección. Lo normal es que no haya mucha diferencia de precios dentro de un mismo municipio. Si conocemos de antemano una empresa que efectúe este servicio, nos podemos ahorrar este paso.
Una vez nos hemos decidido por la empresa que nos va a hacer la inspección, concertamos con ella una fecha en la que un técnico acudirá a inspeccionar el edificio. En el día y a la hora señalada, el experto visitará nuestro edificio prestando especial atención a la fachada, escaleras, tejado, azotea, terrazas y patios. Como mínimo, uno de los vecinos debe estar disponible para permitirle el acceso a todas las instalaciones. Si el técnico aprecia algún detalle importante que puede condicionar el informe y necesita acceder a una vivienda para comprobarlo, los vecinos afectados no podrán obstaculizar su acceso.
Por lo general, entre 5 o 7 días hábiles desde que se realizó la inspección, el arquitecto suele tener redactado el informe. Con él, los propietarios ya pueden solicitar a la comunidad autónoma el Certificado de Aptitud. Con frecuencia, suele ser la propia empresa que ha realizado el informe quien se encarga de gestionar los trámites con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. La administración tiene un plazo de tres meses para emitir el Certificado.
En caso de que el edificio no pasara la inspección, deberá acometer las obras precisas para subsanar los problemas y volver a solicitar otro I.T.E.
Consecuencias de no tener el I.T.E.
Señala el blog del portal inmobiliario Idealista que no haber superado la Inspección Técnica de Edificios o tan siquiera no haberla tramitado cuando el inmueble está obligado a hacerlo, implica una multa de como mínimo 6.000 €. Decimos como mínimo, puesto que las comunidades autónomas y los ayuntamientos la pueden incrementar en función de diferentes factores.
Si un edificio ha tramitado el I.T.E. y no ha obtenido el Certificado de Aptitud favorable, no se le aplica multa. El ayuntamiento o, en su defecto, la comunidad autónoma establecerá los plazos de subsanación de los errores.
Debemos tener en cuenta que si compramos un piso o una casa que no ha pasado la I.T.E. el banco se puede negar a concedernos la hipoteca. Ya que no aprecia garantías de que el inmueble esté en condiciones de conservación adecuadas.
Según Luis Martín, abogado especializado en temas civiles, la falta un Informe I.T.E. por causas justificadas no invalida el proceso de compraventa de una vivienda. Lo que sí debe haber es un acuerdo expreso de que el comprador asume las posibles responsabilidades derivadas. La falta de este acuerdo puede detener el proceso de venta e incluso abortarlo.
Otro aspecto que hemos señalado antes es que carecer de un certificado de aptitud imposibilita a los propietarios para poder beneficiarse de subvenciones y ayudas públicas relativas al edificio.
Es importante para los propietarios de un edificio no ver la I.T.E. como un trámite, sino como una garantía de habitabilidad de las viviendas.
