El sector inmobiliario mueve mucho dinero. De hecho, es una de las bases de la economía de cada país, ya que la vivienda es un bien de primera necesidad con el que se juega mucho a nivel económico. La economía inmobiliaria estudia cómo las fuerzas económicas se encargan de determinar la demanda, la oferta, el uso y los precios del suelo y la propiedad construida. En ella se combinan ideas correspondientes a la microeconomía, la macroeconomía, la economía urbana, las finanzas y el derecho, con la finalidad de explicar cómo se asigna el espacio.
Dentro de los contextos internacionales, la economía inmobiliaria analiza cómo los flujos transfronterizos de capital, la migración, las diferencias institucionales y las fluctuaciones del tipo de cambio influyen de forma directa en los resultados obtenidos en los mercados inmobiliarios internacionales.
Queremos aprovechar este artículo para explicar algunos de los fundamentos en los que se basa el mercado inmobiliario, cómo funciona, para qué sirve y su función dentro de la economía del país.
Según reza en el diccionario de la RAE, los bienes inmuebles son las tierras, los edificios, los caminos, las construcciones y las minas, unidos a los adornos o artefactos que incorporen y los derechos a los que la ley atribuye esta consideración. Dicho de otra manera y con mayor sencillez, son bienes inmuebles aquellos que no se pueden mover.
Dentro de la economía, este sector es fundamental para el desarrollo económico de un país. La economía productiva se sostiene mediante la provisión de espacio para actividades económicas, el bienestar social de la población mediante la provisión de viviendas y contribuye al potencial de creación de riqueza con el sistema de derechos de la propiedad y el potencial para acumular capital.
Para comprender mejor estos aspectos, es necesario conocer cómo funciona el mercado inmobiliario, sus objetivos y sus características.
El mercado inmobiliario y su funcionamiento
Para los profanos en el mundo de la economía y la inmobiliaria, lo mejor es preguntar a los que saben para aprender. Eso hemos hecho y nos hemos acercado a Mar & Golf Homes, una agencia inmobiliaria de alto nivel con propiedades exclusivas que sabe bien cómo funciona el mercado inmobiliario.
Este sector tiene un mercado en el que existen bienes limitados. En el mismo, existe la demanda por parte de las personas que quieren ocupar esos bienes sin tener que gastar todo su capital en comprarlos, en tanto que otros quieren adquirirlos para invertir y otros para ocuparlos ellos mismos.
El mercado de bienes inmuebles se ocupa de asignar estos recursos limitados, llegando a un equilibrio de precios entre oferta y demanda, reflejando en el mercado las preferencias en la demanda y asignando la oferta disponible.
De manera que el mercado inmobiliario indica los cambios que se producen respecto a la demanda existente en un momento dado y las partes actoras se dan cuenta de los mismos debido a la subida y bajada de los precios. Por ejemplo, si se produce un cambio en la demanda, se pasa de estar interesados en alquilar a estarlo en comprar y ocupar la casa, lo que se refleja claramente en una subida relativa de los precios de venta en comparación con los de alquiler.
Los cambios en la demanda inducen ajustes de la nueva oferta por parte de los promotores. Las características de los bienes inmuebles hacen que la oferta tarde en reaccionar y llegar al mercado, razón por la que los ajustes se producen a corto y largo plazo.
En cuanto a las características que definen el mercado inmobiliario, encontramos las físicas y las legales. Las primeras son:
- Se trata de un mercado espacial
- Indivisible
- Durable
- Su oferta es inelástica
- Heterogéneo físicamente
- Con costes y beneficios externos
- Cada bien inmueble tiene el monopolio del sitio
- La información del mercado es imperfecta
- Los costes de las transacciones son elevados
Por otro lado, las características legales son los derechos sobre los inmuebles heterogéneos y el extenso nivel de intervención, regulación y control del gobierno.
Lo que se comercializa en el mercado inmobiliario no es el inmueble físico; no vas con la bolsa: compras la casa y te la llevas puesta. Los bienes con los que se comercializa son los derechos legales que existen sobre las partes físicas del suelo y los edificios. Existen muchos derechos legales sobre bienes inmuebles que se pueden intercambiar, que van desde las concesiones hasta los alquileres, pasando por usufructos, derechos de uso, servidumbres o propiedad plena. Dentro de cada uno de estos tipos, existen infinitas variantes. Todos estos derechos tienen valor por sí mismos, aunque unos se compran y venden con mayor frecuencia.
Si algo caracteriza al mercado inmobiliario es su imperfección. Altos costes por cada transacción, pocos compradores y vendedores potenciales, poca transparencia, poca información disponible y sin liquidez. Existen numerosas barreras de entrada debido al alto precio que tienen sus bienes y el número de transacciones y su frecuencia son bastante bajos, lo que provoca menor variación en el precio diario.
Resulta difícil y caro disponer de la información y el conocimiento precisos, detallados y actualizados del mercado. Debido a su heterogeneidad, es imposible asignar valor de mercado a un inmueble con certeza ni siquiera cuando existe evidencia de inmuebles comparables en la oferta. Hasta cierto punto, su valoración es subjetiva y está por detrás del valor de mercado.
Alcance de la economía inmobiliaria
La economía inmobiliaria examina la propiedad como bien de consumo proporcionado por la vivienda y los locales comerciales como activo de inversión, generando ingresos y posibles plusvalías. Esta parte de la economía considera la interacción de los hogares, las empresas, los promotores, las entidades financieras y los gobiernos a través del mercado inmobiliario y la manera en que influyen en el rendimiento económico.
Dentro de un entorno transfronterizo aparecen factores adicionales como las normas de propiedad extranjera, la tributación entre jurisdicciones, la diversidad legal y regulatoria y la exposición de inversores y entidades crediticias al riesgo del cambio. Estas características hacen que los mercados inmobiliarios internacionales se conviertan en un análisis diferenciado.
La economía inmobiliaria se centra en un tipo de activos que cuentan con unos atributos que los diferencian de la mayoría de bienes e instrumentos financieros. El terreno tiene ubicación fija, oferta finita a corto plazo y se sujeta a numerosas restricciones legales y ambientales. Los edificios son duraderos y necesitan de un capital elevado, lo que implica periodos largos de desarrollo, grandes inversiones iniciales financiadas con deuda a largo plazo. Estas características particulares producen fricciones en el ajuste, asimetría en la información y dependencia de la trayectoria.
Este campo se centra en formar rentas y precios en los mercados inmobiliarios residenciales, comerciales, industriales, hoteleros y de uso mixto, así como en la interacción de los mismos con la demografía, los ingresos, las condiciones crediticias y las políticas. Al mismo tiempo, tiene presente el papel que juegan la actividad constructora y la riqueza inmobiliaria que se produce en los ciclos económicos. Dentro del contexto de ventas internacionales de propiedades, el alcance se extiende a la asignación de la inversión inmobiliaria entre diferentes países y ciudades, al comportamiento que muestran los inversores y a la influencia que ejercen las condiciones financieras a nivel global.
En función de la cuestión a analizar, se recurre a diferentes perspectivas. Los modelos de equilibrio parcial describen la oferta y la demanda en los submercados específicos, mientras que los macroeconómicos y de equilibrio general incorporan la vivienda y los bienes raíces en los marcos más amplios en los que se abarcan sectores de consumo, inversión y finanzas.
La economía urbana es la que proporciona mayor base teórica respecto a la economía inmobiliaria. Los modelos de localización clásicos muestran cómo varían las rentas y usos del suelo con la distancia a los centros de empleo y servicios bajo supuestos sobre los costes de transporte y las preferencias del espacio. Este tipo de modelos explica por qué las ubicaciones más céntricas tienen mayor precio del suelo aun contando con un espacio físico limitado.
Es fácil darse cuenta de que la economía inmobiliaria tiene muchos matices y puntos que influyen en ella. No se trata únicamente de alquileres o compraventa de propiedades. Entran en juego múltiples factores. Es muy probable que, en el futuro, las tendencias en economía inmobiliaria se vean condicionadas por aspectos que persisten y emergen. El cambio climático y las limitaciones ambientales van a ejercer una clara influencia en dónde y cómo se desarrolla la promoción inmobiliaria, en la adaptación del parque inmobiliario existente y en cómo el envejecimiento de la población, la migración y la evolución en la composición de los hogares alteran la necesidad de vivienda y los patrones de uso.
Los cambios tecnológicos y los patrones de trabajo pueden llegar a redefinir la demanda de espacios de oficina, instalaciones logísticas y las urbanizaciones residenciales. Las decisiones relativas al diseño urbano y al transporte, incluyendo la necesaria inversión en transporte público e infraestructura de movilidad, llegarán a interactuar con el mercado inmobiliario.
En definitiva, la economía inmobiliaria forma parte de la economía general, siendo una de las bases de la misma, a pesar de que se trata de un mercado tan incierto como variable, pero que da mucho dinero.
